事業のための物件選び

おせっかい税理士の坂田です。

今日は　事業のための物件選び　についてお話しをします。

ほとんどの事業は、店舗を持ったり、事務所を持つと思います。

そこではじめに、事業のためにどんな物件を選べばいいのか？ですが
僕が事業をやる時に話しているのは「コンセプトが大事だよ」
「コンセプトをしっかりしてね！」と言っています。

Contents

1 コンセプトが大事
2 「集客」や「売上」のための立地条件
3 賃料の目安は？
4 まとめ

コンセプトが大事

まずは、コンセプトに合っているかどうかが大事なんですよね。

例えば、飲食店の場合、すごく富裕層向けにお洒落なゴージャスなお店をやるって言っていたのに、物件を借りるお金をケチって、昔の昭和の食堂みたいな物件を借りてしまいました。そこでどんなにすごく美味しい料理を出しても、どんなに良い接客をしたとしても、どうしてもなんか安っぽく感じてしまいますよね。

この間ちょうどテレビで同じようなお店をやっていて、名前はイタリアン食堂みたいな感じでしたが、お店の中を見ると、ここって焼きそば500円で売ってるみたいお店だなって僕は思ってしまいました（笑）
やっぱり、そこはお客様が入らなくて困っているというお店でした。

つまり、コンセプトが違うんですよね。
なんとなく、ここ安くて旨そうだなぁって入ってみたら、1500円ぐらいの料理が出てきたりしたら、ちょっと変ですよね。

そういうところで、コンセプトにまず合ってるかどうか？逆に言えば
すごく庶民的でいっぱい安く早く食べたいって言う人に来てもらいたいと思っているのに、すごいムーディーな雰囲気を見せられたら
ちょっと入りづらいなって思って、本当にそういう層が入ってこなくなってしまいます。

ですので、まずコンセプトに合っているかっていうことが大事です。

「集客」や「売上」のための立地条件

次に、物件選びでは集客や売上のための立地条件というのも凄く大事になってきます。

お店によって、飲食店は味が大事だったり、美容院であれば技術が大事だったり、ネイルサロンであれば可愛さが上手く表現できる等あると思いますが、そうはいっても、やはりそもそも立地というのがすごく大事なんです。

　視認性

僕も塾とか色々やっていたことがありますが、塾なんて学校の前に建てて生徒の親や生徒自身がいつも見ているところのほうが、絶対に人が来るわけです。

なにも宣伝しなくても、そこにあるということの存在自体が宣伝になるので、大きいですよね。

だから特にフラッと入ってくるようなお店の場合は特に大事です。
例えば「富士そば」なんて同じ味・同じ店舗内容で揃えてあるのに、店舗によって潰れるお店もあれば、すごく儲かるお店もあるんですね。
「王将」とかいろんなお店でも同じです。
それってやはり、場所というのがすごく大事なんです。

　人や車の通行量

人が通る動線上にあること、対象となるターゲットがすごく来やすい場所にあるか？
人が通るかどうか？も大事です。
例えば毎日10,000人通る道路であれば、そこにお店があったとしたら、10人～20人ぐらい来そうですよね。

１か月なら300人です。それなのに、ちょっとお店の家賃を10万、15万ぐらいケチって、裏道の１日500人しか通らないようなところだと、多分その20分の1ぐらいしか来ないですよね。１日ひとりか2人しか来ない。
そこってすごく大きいですよね。だから場所っていうのはすごく大事で、場所がそもそもの宣伝なんです。

逆に場所をケチってしまうと、宣伝費をすごくかけなければいけなくて、とても大変です。
もちろん、本当に常連さんだけで回していけるようなお店だったらいいかもしれないんですが、やはり常に新規と常連さんどちらも両方とも掴んでいきたいというお店なら、場所ってすごく大事です。

　駐車場の利用しやすさ

それから、駐車場も関係してきます。駐車場がないから、このお店はやめよう、駐車場代がかかるから他のところへ行こうとなります。

まだ街中であればいいですが、ほんとの田舎の方になってくると、そもそも駐車場なんかないっていう土地柄もあるんです。そういうところだと、せっかくいいお店が入ったとしても、物件が悪かっただけで人が入らないということがあります。だからその辺りも色々と物件を選ぶ際には大事にしてください。

　競合店の存在

それから、競合店というのもすごく大事です。
例えば、砂漠の中にお店が１軒だけあるのか、コンビニやスーパーがたくさんある中で、ミネラルウォーターを売っている店が１軒ある場合は、儲かり方が全然違いますよね。
ですので、近くに競合店があるかどうかということも大事です。もちろんない方がいいですが、当然そのうち競合店ができてしまうかもしれないので、その時に対策はしなければいけません。まずは競合店があるかどうかも見て欲しいです。

賃料の目安は？

賃料の目安について、これは本当に業種によって変わってきますが
大体は、粗利益の10％～20％が目安と言われています。

こちらの図の黄色い部分が粗利益＝売上ー仕入（原価）です。
粗利益の中から、賃料や人件費を支払います。
この物件であれば、４％ぐらい、売上が100万円あったら、4万円の家賃ですね。
大体のお店はこの家賃で苦しんでいたりしますので、ここも大事なところです。

先ほどもお伝えしたように、物件の場所自体を投資として考えるのか、それともコストとして考えるのか？というところも大事です。
やはりどうしてもお客様の目に留まるということが大事なので、あんまりコストのことばかり考えないで、費用対効果的には、この場所ってどうなんだろう？コンセプト的にはこの店舗ってどうなんだろうな？この事務所ってどうなんだろうな？というところを中心に考えていただければいいかなと思います。

もう物件を選んでしまったよ！という人は、場合によっては退店、お店の移転を検討しなければいけないかもしれません。そこの見極めもすごく大事です。